相比股票、期貨、國際匯率等投資形式,海外置業“玩法”相對要簡單許多,而且海外房產擁有一些“獨有特點”,讓它相比國內房產投資更有優勢。
房屋產權
中國房子的產權一般為40年、50年、70年,而購買海外房產,購房者一般享有至少90年的產權,大多數都是永久產權。
首付
中國房產首付占全款的比例至少在35%(實際占比50%左右),而海外房產首付金額一般占全款的比例為5%-50%之間。
貸款
國內一般自買家簽訂房產合同后,就要開始履行還貸的義務,而海外購房在現房交割后才開始還貸。
法律保障
在中國,購房者自行就可以購買房產,一般不會自帶律師。而在海外,購買房產則需要律師的全程介入,保障買家的權利和規避掉了很多風險。
租金回報
國內房產的租金回報在0.7%-3%之間,海外房產的租金回報一般在2.5%-10%之間。
得房率
國內房產說的都是建筑面積,大多數還都是毛坯房,海外房產說的室內使用面積,且交房標準都是精裝修,有的還帶家具包。
房屋類型
中國大型城市人口密度大,普通人一般都是住公寓,只有非常頂尖的高凈值家庭才能住得起別墅。而在國外,尤其是像美國這種地廣人稀的地區,大部分家庭都有兩個以上孩子,因此住別墅較為常見。
房屋裝修
國內交房都是毛坯房,而國外一般是精裝修好的,只有桌椅、床、柜子這類移動型的家具需要購房者自行購買,其他都由開發商配置完備。
資源分布
國外相對較為均勻,而國內大部分優秀的醫療、教育、文化資源都集中于一線城市。海外投資房產能滿足多樣需求
對投資海外房產,南洋置業總結出了“五要素”以規避購房風險:
一、要深入、全面了解將要投資的地區。在投資海外房產前,一定要對即將選擇投資地區的經濟、房地產發展周期作深入了解,盡量選擇經濟蓬勃、房地產上升前期購買;
二、要依靠專業人士。投資海外房產時,要挑選有經驗的律師全程陪同,并在他的協助下完成整個購房手續。另外,辦理貸款的時候也要借助專業機構的力量;
三、要詳細研究各國的房地產稅收情況。投資者要對房產交易時產生的稅費也要清晰地掌握,衡量稅費成本是否可以承擔。海外與房產有關的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅;
四、關注國際變化。與其他風險不同,政治風險事發突然,原因復雜,僅憑自身的力量,難以事先研判和處理,所以購房者在海外投資之前,一定要做足功課;
五、關注匯率變化。匯率風險是目前大多數海外置業者最為擔憂的。因為房產貸款期限都較長,利率一定是有升有降,貸款人會面臨還貸金額的不確定性。
海外房產正在火熱的提升當中,相關專家機構不完全統計數據顯示,中國私人投資者投資海外房地產的規模,由2008年不足7000萬美元增長到2013年接近100億,增長幅度近150倍,境況空前。2014年上半年私人海外房產投資規模已近50億美元,遠超過2011、2012年全年的規模。
亞洲火熱投資低——馬來西亞。馬來西亞投資熱潮最近兩年席卷而來,但大眾對其認識程度,普遍還是較低的。
首先,大馬適宜投資。 經濟快速發展,近十年年均經濟增長10%,經濟發展平穩。馬來西亞經濟增長的同時,未來房價的增長是可想而知的。而且馬來西亞的地產開發法規完善,收樓后供房,相當于樓花價買現樓,同時還有基金系統和國家嚴格保障的房地產市場安全。在國內哪里還有這樣的穩穩當當就獲得較高投資收益的項目。
第二,大馬房地產是私人產權。 一個經濟上已經達標的準發達國家,人均GDP過5位數,是中國的近兩倍。同時又是一個房價尚在低位的國家,讓你用遠低于國內一線城市的價格就在大馬首都生活圈擁有永久或99年的物業使用權。想象一下,去擁有一塊地價和房價年增值百分之十幾的真實的私人財產,花園里挖出來石油再也沒人說要收歸國有,那是多么夢幻的一件事。
第三,大馬方便子女留學。 馬來西亞高校采用的是西方英美名校一樣的教育體系,教育水準得到世界公認。同時,相對歐美國家不到一半的低廉學費,學時較國內短,本碩連讀4年就可結束。入學方式靈活,語言容易適應,對學歷和申請人的年齡亦無嚴格限制。哪里去找這種留學門檻低,花費少,同時學校質量又好的留學樂園?
第四,第二家園政策獨一無二。 生活環境接近國內的環境,輕而易舉就能走出國門且十年免簽。大馬穩定的政治、經濟,出了國門還像在國內。 在馬拉西亞擁有一套房子,不論自住還是度假,都是一件令人神清氣爽的事情。東南亞著名度假天堂,搭配中國二十年度假地產專家。就像麥兜說的藍天白云,椰林樹影,水清沙白,你統統都可以在碧桂園馬來西亞項目找到。還有比這更加簡單而美妙的生活嗎?
第五,海外購房輕松簡單。
歐洲房產受熱捧
目前,歐洲推出購房移民政策的國家包括:塞浦路斯、拉脫維亞、葡萄牙、希臘及西班牙等。以希臘25萬歐元購房移民為例,按上半年最高點的匯率,折合成人民幣的費用在218萬元左右,而歐元“破8”后,現在這筆費用不到200萬元,僅在匯率變化上,就節省了近20萬元。
海外房產投資一直都前景很好,只要你足夠了解當地市場,會挑好項目、好區位,那就很值得投資。每個地區的政策不一樣,購房存在區別,具體情況還需自己認真對待。
那么投資海外房產需要注意的地方有哪些呢?
1、清楚該國買房的優惠政策。像塞浦路斯,規定非歐盟國家居民只要購置30萬歐元或以上的房產,即可獲得該國永久居留權,享受本國公民待遇;還有希臘、西班牙等國也有類似的政策。
2、專業人士表示,在投資海外房產時,投資者仍需選擇大城市、好地段的房產,這樣未來在保值、增值方面更具優勢。
3、該國的土地使用年限。
4、弄明白需繳哪些稅費;
5、了解該國整體投資環境
直觀來講,一個城市的房產是否值得投資,很重要的評判指標是,這個城市的國際化程度是否高,是不是移民或留學的熱門城市。一般來說,交通地理位置方便、經濟產業結構多元化、各大高校教育資源集中的城市,一般國際化的程度就比較高,其房價的流動性也越好。
不少海外國家的地皮和房產都是永遠屬于房主的,而且不受國家政策影響,因此外國買房人不需要為產權過多的擔心。只要不是自己將房子賣掉,便可給自己的子女永久傳承下去,成為一筆真正意義上的“不動產”。
對于國人來說,不管是老牌海外房產還是新興東南亞市場,都各有特色,關鍵還是適合自身情況,才最重要!
投資海外房產,讓資產達到保值升值的效果。另外,中國人在海外買房不再是單純的投資行為,而是與家庭長期規劃相關聯。越來越多的人涌入海外房產市場投資買房。
而且國外房地產市場法規完善,無形中為買房者提供了購房保障,由于大多數國家的房產為永久產權,業主擁有該地塊的永久使用權,其房屋的價值也會由于土地的增值而增值。此外,位于繁華地帶的房屋的租金也是一筆不小的回報。
有一些人買房是為了子女留學,這樣不僅能在子女留學時為他們提供住處,還可同時將其他房間出租,收取租金,待子女完成學業后,還可將房屋出售時拿到的增值的錢來填補子女留學的費用。
還有一些買房是因為每年都可以去那里度假、休閑,這需要房屋所在地有個良好的環境,優美的景致,清新的空氣等等有利于休閑度假的條件。
2019年海外房產投資前景推薦日本房產。日本房產投資前景近兩年很受投資者的歡迎,去海外投資我們除了回報率的高低就是資產的安全性。在我們常見的外匯幣種里,日幣算得上是獨樹一幟的存在,其最重要的特點就是具有極大的資產安全性,也就是受國際環境的影響很小。
2018年,全年波動幅度僅為10.97日元,日元的堅挺,也在不斷的吸引海外資產,作為房產投資者,匯率也是對資產安全有很大影響的。
還有吸引日本購房者的就是日本的2020年東京奧運會以及大阪世博會了。
迪拜房產的優點:
1.永久產權
迪拜大部分的房產都是永久產權。永久產權是指房主無條件地享有該房產的所有權,包括房產建筑及其占據的土地。產權人可以依據法律,自由使用、出租、抵押或轉讓房產。擁有永久產權的迪拜房產,就意味著投資者的財富是可以世代傳承的,子孫后代都可以成為您今天投資的受益者。
2.長期居留簽證
目前,購買迪拜房產還有十分利好的政策支持,根據現行法律規定,外國投資者購買超過一百萬迪拉姆( 大約185萬人民幣)的迪拜房產,就可以辦理兩年期的投資簽證,該簽證可以每兩年進行續簽,只要一直擁有迪拜房產,申請人就可以一直續簽下去。而其家人,包括配偶和子女也能同時獲得簽證,可在迪拜自由工作,接受教育,且能享受當地一系列的福利。
3.投資回報率高
迪拜房產租金高是全世界都出了名的,正常情況下,只要您購買穩妥的開發商的房產,一般投資回報率都能達到6%-8%左右,快的話10-16年就能收回靜態投資成本了。
4.無公攤面積外加標準配有停車位
購買迪拜房產,住宅型公寓都會配有基本的停車位,無需額外購買,請簽合同時一定要看清楚上面寫的有停車位再簽,迪拜夏季很熱,幾乎人人有車,如果沒有停車位,后期租房會特別麻煩。而且迪拜房產不像國內,是沒有公攤面積的,所有面積都是實打實的,而且都是精裝修,甚至有的還能配備家具家電,真正做到拎包入住。
可能面臨的風險
1.迪拜房價下跌
目前全球經濟形勢增長都有了放緩,迪拜當然也不例外。而由于現在迪拜房產市場行情是供過于求,市場上項目太多,消化力不足,再加上受原油價格,迪拜房產的價格這幾年是呈下降趨勢的,這對于一些買漲不買跌的投資者來說無疑是最大的顧慮。但這幾年來迪拜政府也在想各種方法來救市,眼下世博會即將舉辦,將為迪拜帶來大量人口,也勢必為迪拜房產市場帶來大量需求,因此專家預計,迪拜房產價格下行的趨馬上就將終結,而這對于抄底投資者來說就是個毫無疑問的準入信號了。
2.物業費支出
盡管持有迪拜房產期間無需投資者納稅,但物業費卻是房東必要支出。相比于國內來說,迪拜房產的物業費要貴上一些,大概10迪-30迪左右不等,具體要取決于區域和開發商以及是否酒店式經營,總的來說一年物業費大概是1萬多人民幣左右。當然,現在購買迪拜房產大多都是能代為出租的,隨便一套房產一個月租金收益也有1萬人民幣左右了,物業費這個成本還是很好收回的。